商品房买卖流程及风险防范

一、概述

普通意义上的房屋有两类，一类是城市房屋，还有一类是乡村房屋。乡村房屋指位于乡村个人一切土地上的房屋，普通爲乡村个人经济组织和农民团体或家庭一切。而乡村宅基地运用权,不只具有物权的属性，而且在一定水平上与个人经济组织的成员资历和福利联络在一同，具有无偿性。城市房屋是指在国有土地上建立的住宅性质的房屋，次要包括商品房、二手房以及经济适用房等，本文次要议论商品房买卖流程及风险防备的相关成绩。

二、商品房买卖流程

(一)商品房的概念

商品房是随着福利性实物分房制度的取消，城镇居民住房逐渐完成市场化、货币化而呈现的。商品房是指由房地产开发企业建立并出售的房屋，与爲处理职工住房而建造以及公民团体经同意自行建造的生活住房是有分明区别的。在日常生活中，商品房的买卖多以预售(期房)的方式呈现。

(二)商品房预售流程

1、满足商品房预售的条件要求

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理方法》及《河南省城市房地产开发运营管理条例》的规则，商品房预售实行预售答应证制度，房地产开发企业预售商品房，该当契合下列条件：a、具有房地产开发企业资质证书;b、已交付全部土地运用权出让金，获得土地运用权证书;c、持有建立工程规划答应证和施工一以上，并已确定施工进度和完工交付日期;5、法律、法规规则的其他条件。开发运营企业停止商品房预售，该当向房地产管理部门请求预售答应，获得《商品房预售答应证》，请求企业需求提交以下证件：a、商品房预售答应请求表;b、开发运营企业的营业执照和资质等级证书;c、土地运用权证、建立工程规划答应证、施工答应证;d、投入开发建立的资金占工程建立总投资的比例契合规则条件的证明;e、工程施工合同及关于施工进度的阐明;f、商品房预售方案，该当阐明商品房的地位、面积、完工交付日期等外容，并该当附预售商品房分层立体图。房地产管理都门在接到请求后，该当查验有关证件和材料，停止现场查勘。经审查契合预售条件的，该当在接到请求后7日内核发《商品房预售答应证》。对不契合条件的，该当书面告诉预售人并告知不予核发的理由。 未获得《商品房预售答应证》的，预售人不得停止商品房预售。

2、订立预售合同

房地产开发企业预售商品房时，该当向预购人出示商品房预售答应证，参照外地房地产管理部门制定的示范文本，与预购人订立预售合同。合同该当载明商品房的修建面积和运用面积、价钱、交付日期、质量要求、后期物业管理方式以及单方的违约责任等，商品房销售推行商品房买卖合同示范文本，计算商品房面积，该当执行国度房产测量标准规范。