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全国楼市调控路径图:限购限售后 公证摇号买新房来袭?

发布时间: 2017-05-09 10:01:25

来源: 楼盘网

分类: 行业动态

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自去年“9.30”以来,中国超55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次,楼市调控层层加码后进入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。而4日,上海出台新楼盘需公证摇号方式销售的措施,在分析人士看来,或有其他城市跟进,楼市销售监管上预计有更多措施出台。

上海出新规要求新楼盘卖房需公证摇号

上海市住建委近日下发通知,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价;开发商、代理以及中介机构等工作人员不得以各种方式炒卖房号,对涉嫌违规的房企,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质。

据中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍,摇号选房、买房是一项中国房地产市场潜规则,房企采取这样的销售方式,目的是通过房源销控,制造出房源紧缺、销售火爆的惯用营销策略的伎俩,达到房价上涨的利润最大化目的。

易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进认为,上海出台类似政策,很大程度上说明限购下市场相对趋于稳定,但销售环节还存很多打擦边球做法。过去开发商售楼处采取摇号等做法,猫腻太多。在当前住宅供应量没有明显上升情况下,通过公证方式来摇号,充分体现了公平公正性,最大化保护购房者权益。

中原地产首席分析师张大伟也向中新网记者表示,公证为了避免限价下开发商定向销售,有利于保障普通人购房,代理或者中介不准买自己服务的项目,避免一些暗箱操作。

分析称房源库存不足城市或跟进“公证摇号”

谢逸枫表示,上海公证摇号买房的政策,目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡。一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化,防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房,或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。

从政策影响看,张大伟称,上海这一规定是其他调控政策的补充,直接影响不大、后续应该还有其他调控政策。严跃进也认为,后续对于上海房地产市场的管控预计还会趋严,尤其是销售过程中类似一房多卖、一房多价、私下乱收费等做法的管制。

“对于房源相对不足的城市,如何获得购买权很关键。看似是公平交易,但房企更容易操控房源,导致一种新的购房成本增加。”严跃进说,上海的做法,预计后续其他城市可能会跟进。因为类似房屋交易中的拍卖,只适用司法拍卖房,房地产市场一房一价的限定,使得摇号是最直接有效的管制措施。

谢逸枫指出,南京在3月份就有摇号买房政策不明确成文的规定,眼下南京河西、江北等板块的热销楼盘都基本采取这样的销售方式。他预计短期之内,北京、广州、深圳、杭州等一线、热点二线城市极有可能会跟进实施摇号买房的政策。

限贷限购后 近2月已20多城加码实施限售

上海规范商品房预售要求开发商客户数大于可售房源应公证摇号,意味着今年全国楼市调控从“限购”到“限售”,再到目前的进一步升级——公证“摇号”买房。

自去年“9.30”楼市调控开始,今年3月17日,北京发布的楼市调控新政掀起了全国新一轮楼市调控收紧潮。据中原地产研究中心统计,2016年9月底以来,全国已有至少55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。

仅在3月份,以北京版“认房认贷”政策出台为标志,粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中,“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市,天津、厦门、杭州等二线城市也加入到“认房认贷”阵营。到了4月,地方出台调控政策近50次,调控力度和范围不断扩大,调控地区主要集中在二三线城市。

而在调控手段上,一些城市开启了限售的模式。截至目前,已有广州、珠海、惠州、成都、厦门、福州、西安、济南、郑州、青岛、杭州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、高碑店等逾20个城市启动限售的调控政策。

张大伟表示,这一轮调控与历次调控最大的不同是,首次涉及商住物业。本轮楼市调控的全面升级,从抑制投资投机的角度看,将有更多的城市加入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。

“四限时代”多地楼市成交降温

而在密集的调控下,多地楼市成交出现新一轮降温行情。易居房地产研究院4日发布的一份住宅成交报告显示,4月份,受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2667万平方米,环比减少10%,同比减少19%。

严跃进指出,其研究院的报告中受监测的50个城市中,3-4月份,至少有30个城市出台过包括限购在内的各类政策。4月份,这30个城市新建商品住宅成交面积为1832万平方米,环比减少14%,同比减少20%,均超过50个城市的总体成交跌幅。

中国指数研究院和中原地产5月2日先后发布的统计数据也显示, 4月楼市成交整体下行,一二线城市均不同程度地下降,三线城市同环比略有增长。

中国指数研究院的数据显示,4月一线城市环比降幅为30.50%,同比降幅为34.57%;二线城市环比下降16.02%,同比下降35.45%;三线城市成交量环同比双双上涨,幅度分别为9.39%和11.10%。

上海:新房须公开销售 由公证机构主持摇号

上海市住建委表示,2016年以来,按照国家和上海“沪九条”“沪六条”房地产调控的要求,上海住建、工商、物价等部门持续开展房地产经纪整治工作,加大对违法违规行为的查处力度,先后查处并曝光了一大批典型案例,取得良好的社会效果,坚决遏制了案件多发频发的态势。

上海新开盘商品住房:公证机构主持 摇号公开销售

上海将针对房地产市场存在的突出问题,持续整顿房地产市场秩序。上海市住建委已下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售;严格落实购房实名制;不得以任何名义收取价外价。

多部门将打击房地产金融违法违规

目前,对于房地产金融的监管日益严厉,《经济参考报》记者了解到,未来一段时间,多部门将打击房地产金融行业违法违规事件。

4月300城土地出让金2256亿 同比增35%

近日,中国指数研究院发布4月全国300个城市土地市场成交数据。月内,土地市场供求环比增高,土地出让金收入及成交均价也呈现走高态势。

一线城市首套房贷基准利率成主流

业内人士认为,信贷收紧的量变逐渐发展到了质变,北京作为本轮楼市调控的领头羊,其调控举措有一定的风向标作用,预计基准利率将成为主流。

房企拿地热情不减 背后有三大因素

中原地产研究中心的统计数据显示,今年以来截至目前,拿地最多的25家企业合计拿地金额达到4942.56亿元,相比2016年同期拿地最多的25家房企合计拿地金额2549亿元上涨了94%。其中,碧桂园拿地金额达到527.22亿元,排名房企拿地金额第一位,保利地产、中海地产分别以454.8亿元、413.38亿元紧随其后。

 

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调控加码 考验房企去库存能力

近日,有统计数据显示,140家上市房企存货总计超过3.6万亿元,同比增长14%。值得关注的是,A股6大房企存货占比超过51%。在这一轮调控大潮之下,业界关注房企的库存量也是应有之义。

统计数据显示,在这140家上市房企中,存货门槛在1000亿元以上的有6家,分别为绿地、万科、保利地产、华夏幸福、首开股份和招商蛇口;500亿元-1000亿元的有13家;300亿元-500亿元的有11家;100亿元-300亿元的有24家。6家“大户”存货占比就超过了总量的一半,一方面说明,房企日渐分化的发展趋势非常明显,另一方面也显示出,这些高库存的房企去化压力较大。

房企库存量升高,与调控的关系密不可分。

以3月份以来的这一波调控大潮为例,首先,调控密集高发的区域基本是一二线热点城市为主,这些城市的成交出现了明显下滑,市场观望情绪也更为浓烈,换而言之,在调控高发区布局较多、存货较大的房企,压力也就更大。

其次,本轮调控以加码限购和限贷,以及限售为主要手段,在“房子是用来住的,不是用来炒的”总思路指导下,调控首要打击的人群就是楼市的投资客,因此,楼市成交对投资客群体依赖较高的区域受调控的影响最大;与此同时,改善型置业因为大多数牵涉到“卖一买一”的交易,而调控新政不但直接“没收”了部分人群的购房资格,更为二手楼交易中的“连环单”断链子增加了几率,所以,改善型换房者入市在一定程度上受阻,购买大户型门槛更高;不过,因为限购的存在,购房机会更加值得珍惜,“一步到位”的置业需求也浮出水面,但在市场浓厚的观望情绪下,购房者近期的出手速度并不会很快。综合考虑,此前布局投资客青睐区域的房企去化更加困难;大户型项目的销售周期也随之延长,加上限售因素,库存量也会升高,如果房企在大户型方面开发较重,去库存明显在此阶段比较乏力。

此外,本轮调控中,商办项目很“受伤”,因此,在商办领域库存较大的房企,去化压力也增大。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这一轮调控政策如此严厉之下,多个城市成交量都在下滑,包括商住类项目限购之后,交易量也将快速降低,今年房企的销售压力增加,随之而来的去库存能力也将变弱,资金链有一定压力。

 

责任编辑: zhangyulong

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