销售额增速放缓 万科以策略变化应对环境变化

9月3日晚间，万科再次于碧桂园之后公布其8月销售业绩。

观点地产新媒体查阅公告获悉，2021年8月，万科实现合同销售面积219.4万平方米，合同销售金额370.3亿元，同比下降36.94%，销售单价1.69万元/平方米。

2021年前8个月，万科累计实现合同销售面积2,718.2万平方米，合同销售金额4,430.1亿元，同比上升1.09%，销售单价1.63万元/平方米。

从数据可以看出，万科8月份销售额进一步下降，前8月累计销售额增速变缓。仿佛是在印证8月底万科举行2021年中期业绩发布会时，其总裁兼首席执行官祝九胜说的“行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对”。

新增开发项目方面，自2021年7月销售简报披露以来，万科新增加开发项目13个，合计占地面积154.6平方米，计容积率建筑面积348.7平方米，公司权益建筑面积237.7平方米，需支付权益地价136.67亿元。

公告显示，13个项目中，万科在南宁、西安和中山3个项目需支付的权益地价最多，均超过20亿元。其中，万科在中山的未来之门综合体项目需支付的权益地价为40.95亿元，持有权益比例50%。

据了解，该项目地块编号G28-2020-0145，位于中山翠亨新区起步区东五围，地块为综合用地（含住宅），出让面积66.9万平方米，容积率2.3，总建面155.34万平方米，起始价78.8亿元。最终地块由合肥万科瑞翔地产有限公司（万科附属公司）与深业泰然置地投资发展（深圳）有限公司联合竞得，成交价81.9亿元，溢价率3.94%。

如此高的成交价，直接刷新中山地块成交总价纪录，位列中山土拍总价TOP1。但另一方面，体量越大的地块，开发时需要投入的资源就越大，对房企造成的压力也就更大。

而企业联合进行拿地与开发，可以起到分担风险、减少资金占用及加快资金周转的作用。尽管后续可能存在利益分配方面的问题，但实施这一策略，对于强调稳字当头的万科来说，整体还是利大于弊。

除了在中山，8月中旬到9月初，万科在上海、广州及安徽省的动作也颇引人注目。

8月18日，上海市人民政府与万科签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在“未来城市”旗舰项目建设、“物业城市”综合治理创新实践、城市有机更新、住房租赁行业发展、建筑科技应用等方面深入合作，实现互利共赢。

此前于去年3月底，万科曾陷入上海围标风波，受此影响，万科三年内在上海公开市场拿地将受到限制。

本次签署合作协议，或许代表着万科与上海某种程度上的“和解”，万科在上海将向城市更新方面倾斜。

刚过两天，8月20日，广州公共资源交易中心公布，万科中标黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社旧村改造项目。资料显示，洋城岗村村内合法住宅建筑328栋，建面约8.64万平方米，另有1处历史文保建筑。项目拆迁安置总投资额约11.15亿元。

随后，9月1日，安徽省长王清宪与万科集团董事会主席郁亮一行举行工作会谈。王清宪指出，希望万科发挥在城市更新、园区建设、健康养老产业发展等方面优势，加大在皖投资布局力度。郁亮亦表示，万科将全面对接安徽发展的战略所需，积极融入皖北等地“四化同步”发展大局。

万科向城更方向加深布局，或许跟集中供地政策的进一步收紧有关。

近日来，多地发布第二轮集中供地的地块与规则。其中，像杭州、东莞及无锡等大城市都对土拍规则进行了调整。

如杭州的一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%，地块达到上限价格后将摇号的方式确定竞得人；无锡市则由之前的“限地价、竞自持租赁住房面积改为“限地价、摇号”。诸如此类的变动，在增加房企拿地难度的，还需要依靠运气去拿地。

但企业经营不能凭运气，环境的变化自然也驱动着生存策略的变化。

万科的首席运营官刘肖亦于中期业绩会上指出，未来不论是公开市场还是收并购市场，还是城市更新的市场，包括现在跟政府战略合作协议里面，一方面会反映城市供应本身的发展趋势，另外一方面也反映万科的投资策略，也会根据城市的变化、政策的变化，相应地不断变化。