小产权房交易不合法买卖合同无法律效力

发布时间： 2017-04-20 13:32:58

来源：楼盘网

分类：房产时评

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案情引见：李某家住北京，杨某家住河北省平山县牛家村，两人是至交好友。由于北京房价太高，所以李某想购置杨某家房屋一套(旧村改造、拆迁安顿而失掉的小产权房)，便与杨某签署《房屋买卖协议》，并领取购房款30万元。对此，牛家村村委会毫不知情。后来，因不能操持产权过户手续，李某把杨某诉至法院，要求返还购房款。

这份《房屋买卖协议》无效吗?

律师释法：

上述案例触及到“小产权房”的成绩。所谓“小产权房”，普通指在乡村个人土地上建立的房屋，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国度房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫作“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国度颁发的土地运用证和预售答应证。

我国《宪法》第十条规则：“乡村和城市郊区的土地，除由法律规则属于国度一切的以外，属于个人一切;宅基地和自留地、自留山，也属于个人一切。任何组织或许团体不得侵占、买卖或许以其他方式合法转让土地。”

国度制止村个人经济组织成员以外的人购置农民住宅或“小产权房”。在2007年，国务院办公厅下发《关于严厉执行有关乡村个人建立用地法律和政策的告诉》规则：“乡村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不失掉乡村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”

因而，李某与杨某签署的《房屋买卖协议》违背了我国有关法律的强迫性规则，应认定爲有效合同。

关于有效合同，我国《合同法》第五十八条规则：“合同有效或许被撤销后，因该合同获得的财富，该当予以返还;不能返还或许没有必要返还的，该当折价补偿。有差错的一方该当赔偿对方因而所遭到的损失，单方都有差错的，该当各自承当相应的责任。”因而，李某要求杨某返还财富，是于法有据的，但是能否全额返还，则要视单方的差错而定。

司法理论中，不扫除有的“小产权房”买卖协议被认定爲无效协议。但准绳上，“小产权房”买卖并不合法且容易发作纠纷。天津行高律师事务所

责任编辑： zhangyulong

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