分支机构是否可以自己名义申请不动产登记

分支机构能否以自己名义申请不动产登记

实践中，关于分支机构能否以其名义进行不动产登记的问题主要分成了两派，反对者主张分支机构不具有法人资格，其依托公司法第十四条之规定，以其民事责任需总公司承担为由否定分支机构成为不动产登记申请主体。肯定说主张分支机构具有相应的民事权利能力和民事行为能力，具备进行民事活动的主体资格，其具有非法人组织的特征，故而完全可以成为不动产登记的申请主体。

对于分支机构和分公司的概念，本文无意做以区分，其之所以在不动产登记问题上与总公司或者子公司区分开来被谈论，多系其主体资格原因，此文盖将其视为同类主体加以探讨。笔者以为，对于分支机构能否以自己名义为不动产登记之问题，应自静态和动态两个角度分析。

静态上，即分支机构能够顺利记载入登记簿的问题，此种登记多系首次登记，而针对此问题，争议多因民事主体资格而引发。民事主体资格是民事主体能够以自己行为为民事活动并形成一定民事关系，继而承担民事关系所致责任和义务的资格。其通常包括民事权利能力和民事行为能力，这两者中权利能力更倾向于一种资格，行为能力倾向于一种能动性，强调自主。对于分支机构是否具有民事主体资格尚有争议，但不可否认的是分支机构具有权利能力，其于设立之处便具有了参与民事活动的主体资格，至于行为能力，盖因法律规定和财产拥有情况，使得其类似于限制民事行为能力人一般在行为能力上稍有欠缺，但是行为能力从来便不是限制进行不动产登记的因素，不动产登记程序法皆明确了限制民事行为能力人由其监护人代为申请，而登记簿记载的权利主体也非监护人而为限制民事行为能力人，即限制民事行为能力人可以被记载入登记簿。

那么有观点便提出，纵使如同限制民事行为能力人一样，分支机构可以顺利进入登记簿，被记载为权利人，但其仍应如限制民事行为能力人一般由总公司代为申请，或者其申请应征得总公司之授权。尤其是涉及登记申请相对人时，而此类登记多系因民事法律行为所致，并非如部分首次登记那般申请人仅系单方。如分支机构对于名下登记不动产的处分等，此时便涉及分支机构能否为不动产登记之动态问题。

针对此问题，笔者以为，分支机构的情形与限制民事行为能力人是有着本质区别的，首先限制民事行为能力人是因其生理或精神因素而限制了其为民事行为的范围，如不加以辅助，容易造成其权益受侵害或民事相对人利益受损。虽然限制民事行为能力人以年龄或精神因素等较易区分，但其监护人或法定代理人则无法确定，故而以其监护人持监护关系证明代为申请，既纠正了限制民事行为能力人的行为瑕疵，又达到了一定的公示效果，若超出限制民事行为能力人能力范围与限制民事行为能力人为相应民事行为者应与其监护人达成合意，同时法律明确规定此情形需监护人代为申请。

而对于分支机构而言，其在依法登记取得的营业执照中已然明确了其作为某某公司或其他机构的分支机构或分公司，纵使其名称上可能存在不以分支机构或者分公司为名称的情形，但其登记程序仍然遵从分支机构的登记程序。即通过工商登记已然公示了其分支机构的主体资格。且其营业范围皆有登记，交易相对人完全可以以此作为与其为民事行为的风险评判因素。若其担心分支机构行为能力欠缺，则完全可以要求分支机构出具授权或者直接与总公司征询意见。

而此种交易风险系相对人自主把握，登记机构作为物权公示机构，其在审核申请主体合法、登记原因材料合法、真实后便可据以进行登记，当事人交易风险并无责任予以提醒。故而有人建议分公司在登记时提供总公司授权，实则并无必要，反而会有过度干预交易甚至加重申请人负担之嫌疑。故而分公司与相对人在申请登记时只要其具有合法执照便视同相对人了解分公司之机构性质，其自主把控交易风险，登记机构只需据实登记既可。而相应的，分公司在民事法律活动中所发生的登记原因行为，诸如抵押、不动产转移等活动自然亦应予以登记，而不能因其主体性质予以拒绝受理。

前文已经提及，虽然大部分分公司自其执照或组织机构代码证的名称上便可以辨识其分支机构属性，但因原《公司登记管理若干问题的规定》规定分公司可以不在名称中体现分公司的名字，实则登记机构对于申请主体是否系分支机构在某些情形下亦是无从知悉的。当事人持相应登记原因材料，并表达登记申请之真实意思，已然证明申请人对于登记申请之双方应是了解并知悉，登记机构据实登记即可。加之此规定的废止，相关行政机构对于分支机构和分公司的注册可谓管理更为严苛，交易相对人完全可以在交易活动中获知交易对象系分支机构。其与分支机构为民事法律活动时自然应对于相应法律风险具有一定预判。

综上所述可见，从静态上，分支机构并不存在可以成为登记簿记载主体的阻碍。而自动态角度，分支机构只要能够进入民事活动，寻找与他人形成民事法律关系的可能，那么其便应能够成为不动产登记的主体。而且，既然可见被记载，自然不应有处分之限制。现实中许多银行，开发商的分公司，皆开展抵押、房地产开发等活动，若一味要求由总公司申请登记，实则并不现实，银行全国各地分支机构万千，只是公章管理便难以实现，开发商异地开发的，以分公司名义取得开发房地产权属并无不妥。

在不动产登记中，登记机构更应关注登记申请原因行为的合法性，基于分支机构不能登记的考虑往往存在过度干预的思维，而此种风险自应在市场交易行为中由交易主体自行把控，而登记机构作为登记公示机构，对于此种考虑显然超出了其职责范畴。故而，笔者以为，无论分支机构还是分公司，亦无论其申请首次将不动产权属登记至自己名下，或者因与他人发生交易行为、经营行为而发生抵押转移等处分而申请登记的，登记机构据以审核一般主体的准则同样加以审核，满足条件予以受理便可。