1-2月行业数据点评：销售韧性十足 投资超预期

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　　第一，出售耐性超预期，重视强二三线反弹
　　2018年1-2月全国产品房出售面积14633万平，同比添加4.1%，增速较上一年全年回落3.6个百分点，产品房出售额12454亿元，同比添加15.3%，增速较上一年全年提高1.6个百分点。2018年前2月的出售数据有两个点值得重视，一个是出售耐性的超预期，另一个是出售额和面积的增速剪刀差。
　　从区域结构数据来看，全国出售的耐性仍来自三四线甚至四五线楼市，标明商场热度仍在随城市能级持续下沉，2018年1-2月，东部、中部、西部、东北产品房出售面积增速分别为-5.5%、10.7%、13%、15.2%，其间西部、东北增速较上一年全年扩展2.3、8.2个百分点，兴旺的东部增速则较上一年回落8.4个百分点。展望全年，咱们估计2018年出售节奏是“前高后低”：关于三四线城市，在去库存获得明显成效景象下(2018年2月末全国产品房待售面积同比下降-17%，根本和2014年10月相等)，2018年棚改货币化安顿比例将有所下降，结合上一年的高基数影响，咱们以为2018年三四线出售将温和下行；关于干流城市，依据咱们盯梢的38城数据显现，2018年1-2月一线(4城)、二线(14城)、三线(20城)成交同比增速分别为-27.3%、-10.2%、-11%，其间二线、三线降幅较上一年全年收窄6.5、2.1个百分点，一起结合近期咱们的草根调研状况来看，多数二线和强三线楼市仍处于供不应求状况，考虑可期的供应改进，咱们本年更看好强二三线城市反弹。
　　关于出售额和面积的增速剪刀差，咱们以为主要由两个要素形成：一个是三四线房价上涨，2017年全国一线、二线、三四线产品房价涨幅分别为4.4%、11.6%、12.5%；另一个或来自出售结构的改变，强二三线成交反弹带动整体房价水平的上升。
　　集中度方面，依据CRIC数据，2018年1-2月TOP5、TOP20全口径出售市占率为34.2%、60.9%，同比分别扩展6.4、12个百分点；TOP5、TOP20权益口径出售市占率分别为26.8%、49%，同比分别扩展4.7、9.5个百分点， 标明职业集中度仍在快速提高。
　　第二，土地置办负添加，开发商补货志愿低于预期
　　2018年1-2月全国房企土地置办面积2345万平，同比下降1.2%，增速较上一年全年收窄17个百分点，土地成交价款794亿元，同比根本相等。从百城数据来看，土地商场热度确在降温，2018年1-2月百城宅地成交建面同比下降11.5%，2月成交溢价率降至20.4%，处于2015年以来较低水平。
　　有必要承认，开年以来的房企拿地力度低于咱们年头预期，这可能主要由两方面要素形成：一个是在职业去杠杆布景下，融资途径收紧、银行放款变慢使得开发商的资金周转率下降，进而影响了土地出资；另一个是在调控的热门城市，2016年四季度价令使得这些项目潜在利润率收窄，项目盈余不确定性的添加也使得房企拿地逐渐趋于理性。
　　第三，新开工回落，出资反弹超预期
　　2018年1-2月全国产品房新开工面积17746万平，同比添加2.9%，增速较上一年全年回落4.1个百分点，开工的明显回落契合咱们年头判别，跟着职业出售的温和下行，开发商开工志愿亦逐渐趋缓，保持全年新开工负添加的判别。此外，从竣工、施工的数据来看，2018年1-2月职业开工、复工的力度均在下降，1-2月房地产施工、竣工同比增速分别为1.5%、-12.1%，增速较上一年全年分别收窄1.5、7.7个百分点。
　　尽管开工、复工等均呈现下降，但出资却呈现超预期的添加，2018年1-2月全国房地产开发出资10831亿元，同比添加9.9%，增速较上一年全年扩展2.9个百分点。咱们以为短期出资超预期或与土地成交款的滞后效应及施工单价添加的价格要素有关：一方面，土地成交价款是分期付款并计入出资(对应土地置办费)，2017年11、12月土地成交款增速仍保持在前史高位，对出资贡献存在必定滞后性；另一方面，2017年钢铁、水泥等原材料价格大幅上涨(2017年固定资产出资材料费价格指数涨幅为10.9%，其间钢材、水泥涨幅为20.7%、6.8%)，推动施工本钱单价上升，但后续仍需进一步明细数据的证明和调查。展望全年，咱们以为开工、拿地力度趋弱，出资仍将缓步下行。
　　第四，职业资金面仍偏紧，利率持续上行
　　2018年1-2月全国房企到位资金23988亿元，同比添加4.8%，增速较上一年全年回落3.4个百分点，其间国内贷款、定金及预收款、个人按揭同比增速为0.3%、14.2%、-4.3%，增速较上一年全年分别收窄17、1.9、2.3个百分点。利率方面，依据融360数据，2018年2月全国首套、二套房贷平均利率为5.46%、5.79%，较2017年末分别扩展0.08、0.06个百分点，仍处于上行通道中。
　　第五，出资主张
　　自上而下来看，方针基调平稳，不会放松、但更不会收紧，因城施策下出售耐性十足，职业波动性削弱；自下而上来看，集中度仍在加快提高，龙头规划优势明显，当时地产龙头股相对估值具有必定优势，咱们持续看好攻守兼备的地产龙头，引荐：1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股等；2、租借REITs标的：光大嘉宝等。