北京房价很高吗？低于成交均价的房子在哪儿？

北京房价很高吗?购房人印象中的概念却往往与统计数据不一样。就在近期克而瑞机构的数据显示，4月北京楼市供需活跃依旧，新建商品房(包含商品住宅、自住房、商住)成交均价32472元/平方米。单就这一数字而言，似乎与购房者印象中的北京高房价不符，在动辄10万+的楼市，“平均3万元”的房价形成，势必有赖于人们所不熟知的低价项目平衡。那么，这些低于北京成交均价的房子又在哪呢?

近郊 单价“3万+”，但房不多

根据克而瑞机构发布的数据，北京16个区县中，有8个区县4月新建商品房低于北京市的成交均价，包括昌平、顺义、通州、房山、延庆、怀柔、密云、平谷。其他8个区域则高于4月北京新建商品房的成交均价。

值得关注的是，昌平、顺义、通州这三个北京近郊区域，4月新建商品房成交均价分别为26939元/平方米、30143元/平方米、26652元/平方米。尤其是昌平和通州，每平方均价未过3万元。从这几个区域在售楼盘来看，商住产品和自住房项目拉低了区域均价。

以通州为例，4月通州商品房销售金额排行榜的前10位中，有7个是商住或商务公寓项目，可谓占据了通州4月成交量的大半壁江山。这些商住或商务公寓项目的成交均价在2.1万元—4.6万元/平方米之间不等。

此外，从昌平来看，近日昌平南邵镇2宗住宅地块的高价成交，令市场瞩目，两宗地块的纯商品住宅部分楼面价分别达到了3.38万元/平方米、3.52万元/平方米。这一楼面价高于昌平多数在售楼盘的价格，影响对未来一两年昌平的房价走势。但从目前来看，昌平在售楼盘仍保持在3万元/平方米左右。比如昌平成交量比较靠前的保利罗兰香谷，4月共成交75套，成交均价27191元/平方米，低于北京市的成交均价。此外，昌平还有一些大户型面积的别墅项目，在4月成交总额较高的别墅项目中，其单价均在3万元—4万元/平方米之间，也并未大幅度拉高区域均价。比如，位居4月昌平区商品房销售金额榜第一位的御汤山，成交均价为32055元/平方米。另一个因素，4月份昌平的自住房项目中国铁建·青秀尚城有105套成交，成交均价21869元/平方米。也拉低了昌平区域的成交均价。

远郊 “2万-”都有，能随便挑

除了上述区域因商住和自住房稀释了高房价之外，房山、密云、平谷、怀柔、延庆等区的房价低于北京成交均价，可谓更加“货真价实”。

克而瑞机构的数据显示，4月，房山、密云、平谷、怀柔、延庆新建商品房的成交均价分别为21115元/平方米、14337元/平方米、15275元/平方米、19024元/平方米、14414元/平方米。

比如，4月房山商品房销售金额排行榜的前10位项目，成交价在1.5万元—3.3万元/平方米之间。可以看出，被市场广泛认可的房山项目，售价仅维持在2万元/平方米左右。如果想买到刚需楼盘，房山、密云、平谷、怀柔、延庆等区是购房者选择的重点。

与此相反，东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山的4月新建商品房成交均价普遍在5万元—7万元/平方米之间。显然，这些区域拉高了北京的整体成交价。不过，记者在成交数据中也发现，城六区内也有低于全市成交均价的项目存在。比如，海淀区的北辰香麓4月成交均价23435元/平方米，丰台区的燕西华府4月成交均价31260元/平方米、领袖·翡翠山28171元/平方米、南宫自然城26010元/平方米。对于购房者来说，选择处于核心城区边缘的项目，也将享受不错的性价比。

不容忽视的是，在地价不断走高的情况下，成交均价持续攀升。亚豪机构副总经理高姗分析认为，近一阶段成交主力仍为商住项目，但其中也不乏高价商住项目，有些项目所处位置的独特性使得其价格高涨，成为推动整体市场价格的因素之一;另外，普宅项目价格高端化的趋势是拉动整体市场价格上涨的主要动力。