房价虐你千百遍 你仍待她为初恋

房子的运用价值和交换价值

咱们采购的一切产品都具有运用价值和交换价值。这两种价值之间的差异是显著的。由于它们通常不共同，这构成一种对立，而这种对立有时会构成危机。运用价值变化不断，交换价值则是共同的，性质上也没有不同。

咱们以房子为例，想想它的运用价值和交换价值。

房子的运用价值适当多元：它为咱们供应一个遮风蔽雨的当地，让咱们树立家庭和感情日子;它是咱们天天日子、生儿育女的场合(咱们在房子里煮食、做爱、吵架和抚育小孩);在不稳定的国际里，房子保护咱们的隐私和安全。

房子也能够成为某些人显示本身位置和社会归属感的东西，成为财富和权势的标志、自个和社会前史回忆的符号，以及显示修建成就的标志;它也能够仅仅一个旅游景点，供游客赞赏修建之美丽。房子也能够成为胸怀大志的立异者的工场，例如硅谷的来源能够追溯至那间闻名的车库。

但房子的交换价值又怎么?在当代国际里，咱们通常有必要采购或租下房子，才干享有运用房子的特权。咱们有必要为此付出金钱。疑问是：为获得房子的运用权，咱们有必要付出多少交换价值?这个“多少”的疑问，怎么影响咱们在想要和需要的房子用处之间做出权衡?这个疑问听起来很简单，但答案本来适当杂乱。

房子怎么成为了“投机产品”?

曾有一段时间，大家简直不用付出金钱，便能盖好自个的房子：土地是免费的，劳力是自个付出的，很多物料取自周遭。触及金钱的买卖仅限于采购斧头、锯子、钉子、铁锤等。在发展我国家很多城市的贫民区，穷人依然会用这种办法缔造自个的房子。巴西的贫民区就是这么盖起来的。

房子也能够“定制”：你有土地，雇用修建师、承包商和营建商，替你依据某种规划盖一间房子。房子的交换价值取决于质料和劳力的本钱，以及建屋有关效劳的收费。交换价值并无主导位置，但也许约束发明运用价值的也许性(例如房主的钱不行建一间车库，又或许某幢奢华府邸由于资金耗尽而少了一个侧厅)。在兴旺本钱主义社会，很多人以这种办法添加房子的运用价值(例如横向扩建房子，或许加盖一层)。

不过，在国际的大都当地，房子是一种投机产品，建出来在商场上出售，任何人担负得起和有需要都能够采购。房子的交换价值除了取决于根本的建形本钱(人工和物料的本钱)，还取决于别的两项本钱：投机缔造商期望赚取的赢利(他们承担开始的必要本钱开销，并付出有关借款的利息)，以及采购土地或向地主租地的本钱。

也就是说，交换价值等于实际建形本钱加上赢利、借款利息和本钱化的地租(地价)。开发商的意图是获得交换价值而非运用价值，替别的人发明运用价值是达到这一意图的手法，由于这种活动本质上是投机的，真正主要的是房子的潜在交换价值。不过，开发商并非必赚不赔。他们显然会精心策划全部，尤其是房子出售，尽也许防止亏本。可是，危险老是有的。在这种形式下，交换价值主导了房子供应。

楼市为何会崩盘?

房子缔造中运用价值与交换价值之间的紧张情况，有多种办法能够管控。可是，这种体系历来也有失控的时期，此刻便会产生危机，例如2007~2009 年，美国、爱尔兰和西班牙的楼市便经历过这种情况。此次危机并非前所未有。之前的类似比如包含1986 年以来的美国储贷危机，1992 年斯堪的纳维亚的楼市崩盘，以及1990 年的日本土地商场崩盘(终结了日本20 世纪80 时代的经济荣景)。

在商场体系中，房子供应还有额定的疑问有必要处理。首先，房子是一种“高单价产品”，要运用很多年，不像食物那样立刻被用掉。自个也许没有满足的钱一次付款买下房子。假如我的钱不行买房，还有两个根本挑选。我能够向房东租房，房东也许专门购入投机缔造商缔造的房子，靠收租维生。我也能够借钱买房，也许向亲朋借钱，也也许找金融组织处理房子典当借款。假如是办房贷，我除了有必要付出房子的全额交换价值外，归还房贷时期还有必要每月付出借款利息。还清房贷以后(也许需要30年)，我便彻底具有房子了。在此情况下，房子也成了一种储蓄东西，我能够随时拿这项财物的价值套取现金(最少我每月归还房贷，因而获得的有些价值是能够套现的)。

可是，使用房贷购房是一种十分格外的买卖。利率5%、本金10万美元的房贷分30年归还，总还款额约为19.5万美元。也就是说，房贷户为了获得开始价值10万美元的财物，有必要多付9.5万美元。这么的买卖看来很没有道理。我为何愿意这么做呢?答案当然是我需要这房子的运用价值(我需要一个寓居的当地)，而我为此付出9.5万美元，直到我彻底获得房子的一切权。这就像我在30年间花9.5万美元租房，不同在于我终究能够获得整座房子的交换价值。这房子实际上成了一种储蓄东西，替我贮存它的交换价值。

可是，房子的交换价值不是固定的。它会跟着时间推移而动摇，受各种社会情况和力量影响。

首先，它会受周边房子的交换价值影响。假如邻近的房子全都日趋破落，又或许小区里迁入不断增加“不对劲”的人，则我的房子很也许将价值降低，即便我把它维持在一流的情况也无法逃过。相反，小区环境“改进”，例如小区中产阶级化，则能够进步我房子的价值，即便我并未投入任何资本。

楼市深受经济学家所称的“外部性”影响。屋主常常采纳单个和集体行动，力求操控这些外部要素。不信的话，你能够提议在某个“面子的”小区建一所出狱者的安顿点，看看会发作什么事!小区居民会活跃排挤他们不欢迎的人和活动，小区简直朴实以保护和进步区内房子价值为任务(例如小区内若有好校园，对住所价值大有帮助)。

为了保护本身储蓄的价值，大家会有活跃行动。不过，屋主有时也会损失他们使用房子保留的储蓄，例如政府或开发商为了从头发展某个小区，也许会购入该区适当数量的房子，然后任由那些房子的情况恶化，进而严峻危害区内别的房子的商场价值。

房产投机的“庞氏圈套”

在全球很多当地，对不断增加的人而言，房子现已变得十分主要。保护和进步房子财物价值，现已成为不断增加人的主要方针，由于花费者能够得到的房子交换价值，一如开发商所能赚到的交换价值那么主要。

可是，近来30年摆布，房子现已成为一种投机方针。我以30万美元买进一套房子，3 年后它的市值升至40万美元。我能够掌握机会做房贷再借款，把房子增值的那10万美元换成现金，随自个分配。

交换价值不断上升，使得房子成为抢手的投机方针。房产成为一种方便使用的自个提款机，总需要因而增强，商场上的房子需要也日益高涨。

在《大空头》一书中，刘易斯论述了2008 年金融商场崩盘之前发作的房产投机潮。刘易斯有位主要消息供应者雇用了一名保姆，保姆及其姐妹一度在纽约市皇后区具有6套房子。

“她们买进第一套房子以后， 房价大涨，放款组织建议她们做房贷再借款，贷出25万美元的现金，而她们用这笔钱买了第二套房子。第二套房子的市值也大涨，她们所以故技重施，继续买房。”终究，商场继续跌落时，她们手上有5套房子，并且彻底没有才能归还房贷。

楼市的财物价值投机变得火热。可是，这种投机老是有某种程度的“庞氏圈套”元素。我借钱买房，然后房价上涨了。房子市值不断上涨招引更多人买房。他们借入更多钱采购“好东西”(当放款组织资金十分富余时，这是垂手可得的事)。

房价进一步上涨，因而招引更多的人和组织参与房子投机。成果构成一场“房地产泡沫”，而泡沫终究必定幻灭。

这种财物价值泡沫怎么构成、为何构成，泡沫会有多大，以及泡沫幻灭以后会发作什么事，取决于多种情况和力量的具体情况。

根据前史经验(例如美国楼市曾于1928年、1973年、1987年和2008年崩盘)，现在咱们有必要接受的是，这种投机狂热和财物泡沫是本钱主义前史主要的组成有些。跟着我国更多地选用本钱运作形式，我国楼市也越来越简单出现投机热潮和财物泡沫。

一场灾祸：美国的楼市崩盘

在美国近来这次楼市崩盘中，约400万人由于房贷止赎(借款人由于违约而失掉换回房子的权力)而失掉住所。这些人由于寻求房子的交换价值，成果损失房子的运用价值。

数不清的人仍处于房贷“溺水”的情况：他们在房价高峰期买房，由于房价随后大跌，他们欠金融组织的房贷比房子的市值还高。这些屋主有必要接受巨大损失，才干脱节房子一切权并迁居他处。

在房市昌盛的高峰期，房价太高了，很多人有必要接受他们终究证明无力归还的债务，不然无法获得房子的运用价值。房市崩盘后，这些人也许被逼守着一些房子运用价值而无法抽身，由此构成的财政担负令他们的境况格外惨痛。简而言之，由于不顾后果地寻求交换价值，很多人损失了获得并继续具有房子运用价值的才能。

类似疑问也现已发作在租房商场。在纽约市，约60%的人员为租房族;私募股权基金在房市高峰期买进很多供租借的住所大楼，期望借由进步房钱大赚一笔(即便它们面临有力的法规控制)。

这些基金故意压低这些房子的现行运用价值，借此替它们的再出资方案辩解，但它们自个在金融商场崩盘中破产，留下房客住在运用价值变差但房钱反而变贵的房子里，并且这些房子由于本来的主人破产而遭金融组织没收，谁该负起屋主的职责通常并不明白(假如你住在这种大楼里，发现暖气炉坏了，你也许真的不知道该找谁处理疑问)。

近10%的租借房子遇到了这种疑问。由于有人不顾后果地寻求交换价值最大化，一大有些人能够享有的房子运用价值受损了。当然，更惨的是，房市崩盘引发了一场全球危机，成果全球经济至今依然很难康复。

咱们能够得出以下定论：本钱主义下的房子供应，现已从寻求运用价值为主，成为以寻求交换价值为主。由于这种奇怪的改变，房子的运用价值日趋蜕变，首先是成为一种储蓄手法，其次是成为一种投机东西，而使用这种投机东西的除了花费者，还有修建商、金融业者和一切可受惠于房市昌盛的人，包含房子中介、房贷放款人员、律师和稳妥经纪人等。为大众供应满足的房子运用价值(传统花费意义上的运用价值)，越来越受制于不断深化的交换价值思考。

咱们致力于为不断增加的人供应满足和可担负的房子，成果却是一场灾祸。