马光远：房地产调控会不会改变房价

假设误读这次房地产调控，你的人生将发作猛烈改动

阅后即焚

房地产政策只需真假之分，没有见效不见效这一说。政策假设动真格，每次都是见效的。

库存不是中国房地产的真成果，真成果是资源错配，是土地制度和城市展开的小气向违犯城镇化的基本规律，从而招致出现人爲的充足。

当一个市场堕入真正癫狂的时分，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物肉体，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力气。

自今年3月以来，一场掩盖全国很多城市的调控风暴仍然在蔓延，从一线城市到全国贫穷县，从东部到西部，差不多有40多个城市出台了加强版的楼市调控政策。

关于本次调控，我在之前的多篇文章中提示：房价的逻辑变了。千万不要用过去的思想来看待本次调控，更不能听而不闻，一根筋地以爲调控不会改动房价的走势。一定要注重本次调控。

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首先，调控的目的和过去不同。

过去每一次调控，目的都是抑制房价过快下跌，本次调控的目的非常明白，是防止房地产泡沫。“两会”以来，包括张高丽、周小川、何立峰等在内的高层，都将房地产泡沫列爲中国经济当下重要的风险点。

这意味着什麼?假设你可以理解高层明白提出预防房地产泡沫在中国房地产调控史上是第一次的话，你就应该明白，爲什麼当前的政策如此狂暴。

抑制泡沫的前提是招认有泡沫，而泡沫对中国经济可以构成极大的损伤，这是当前政策的重要动身点。在稳增长和防风险之间，高层毫不犹疑地选择了防风险。

我不时说，不要和政策统一，在中国房地产的历史上，政策不时在起作用，只是政策总是以爲房地产泡沫不大，所以屡屡关键时辰，政策总会放松，招致房价反弹。

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其次，政策的伎俩可谓史无前例。

北京的认房认贷又认离失掉了住建部的背书。北京对商住房斩草除根，厦门福州等限制新买的住房卖出，央行明白要求商业银行调整房贷在新增存款中的比重，这些极端的措施，在中国房地产的历史上史无前例。

资产价钱最怕什麼?一是制止买卖，一是控制活动性。厦门和福州两年内不让买卖的规则基本隔绝了投资性需求出手的念头，而央行经过窗口指点要求控制房贷，理想上会让很多银行短期内大幅度添加房贷的数量，等于让这个市场彻底冷冻。

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第三，后续可以有更严峻的政策贮藏。

更可怕的是，假设市场仍然言听计从，后续还有更严峻的政策贮藏。比如，增值税的调整，比如，调整印花税等等。当然，也有可以扩展房产税的试点。

一切这些政策表现出来的目的昭然若揭，就是，绝不情愿看到投资性资金入市招致房价恐慌性下跌的局面持续，爲此不惜让整个市场彻底冷冻。这种决计，在中国房地产市场的历史上也是史无前例的。

爲什麼我讲房价的逻辑变了，爲什麼我一再提示大家不要焦虑，可以有更多的时间等候市场的变化。关于中国的房价，其实绝大多数人并不清楚其中的逻辑，只是人云亦云，跟着市场走而已。

在市场过去10多年单边下跌的情况下，很多人更是以爲市场会永远涨下去，这种惯性非常可怕。这种惯性一旦到了极致，就是市场彻底反转的时分。

记住，在中国房地产市场20多年的历史上，房价受三个维度的影响：

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政策的维度

一定要懂得，中国房地产市场本质上是政策市，市场的好坏受政策的影响非常大。每一次政策变化，对房价的影响都非常大。房地产政策只需真假之分，没有见效不见效这一说。政策假设动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时分，很多人遗忘了房价在政策的影响下曾经跌过。

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供求的维度

供求规律是决议中国房地产市场暂时趋向的最基本逻辑。经过近20年的展开，住宅市场供需基本平衡，城市人均居住面积接近40平米，住房已经告别了充足的基本面。

但是，由于中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，肯定出现中小城市供应过度而大城市供应暂时缺乏的矛盾。再加上中国大城市错误的限制人口，以及中国以中小城市爲中心的错误的城镇化方向，人爲控制大城市的人口和树立用地，肯定招致供需矛盾暂时存在。

我不时强调，库存不是中国房地产的真成果，真成果是资源错配，是土地制度和城市展开的小气向违犯城镇化的基本规律，从而招致出现人爲的充足。

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价钱的逻辑

中国房价的绝对值已经很高，这是不争的理想。价钱是一个历史和时空概念，在每一个时点上，权衡价钱上下的标准是不一样的。美国房地产市场1940年以来，从暂时趋向看，不时是下跌的，但几乎每十年都要阅历一次调整。

如今很多人经常用1989年《人民日报》的一篇报道来讪笑那些以爲中国房价已经很高的人，事前房价只需1900元，大家惊呼房价太高。其实，在那个时点，按照各个元素分析，1900元一平米的房价的确很高。

如今北京房价均价过了6万，假设按照人均收入、房价中位数、房价收入比、租售比等一系列目的看，目前的房价不只绝对值处于高位，而且按照很多目的来权衡，中国很多城市的泡沫化程度已经很高。

北京六环之内每套房的均价已经逾越了700万，一个低于收入平均线的家庭差不多需求100年才干攒够一套房的价钱，假设以爲这个价钱不高，真实是荒唐至极。我们历来不否认中国房价目前已经处在一个非常高的历史高位。

按照以上三个维度，中国房地产本来不应该如此疯狂，爲什麼在阅历去年的疯涨之后，市场仍然高烧不退?甚至愈加疯狂?

这也可以从三个维度中止解释：一是动物肉体。当一个市场堕入真正癫狂的时分，左右市场走势不是人的理性，而是狂热的动物肉体，是丧失理性之后的群氓效应，这在任何一个市场都是非常可怕的力气;二是市场要见顶的时分，都是市场心境最疯狂的时分。

日本房地产泡沫最狂热的时分，就是泡沫破灭前、几乎每集团都以爲日本房价不会下跌的时分;三是我多次强调的政策的“塔西陀圈套”。政策总是变来变去，招致公信力丧失。在调控使房地产下行的情况下，地方政府首先扛不住，然后就是悄然放松调控，然后是全国性的抚慰。

从逻辑上说，去年“9.30”调控的力度不可谓不大，那爲什麼市场对任何严峻的调控都听而不闻?缘由很复杂，就是过去的历史告诉大家，调控不可以耐久，未来一定会反弹。这种对政策不信任招致的恐慌远比中介违法和投资者入市抢房子构成的恐慌要大。

从目前的态势看，管理层对房地产泡沫的担忧远甚于调控之后对经济增长的影响。思索到今年下半年的政策周期，至少在今年，管理层不希望房价继续下跌，更不希望房地产泡沫给中国经济带来实质性的风险，下半年房价下跌的动能和概率已经很低，多数城市的房价会出现实质性的调整。

我之前讲，六个月后中国房地产会变天，其实，天已经变了。那些爲没有买到房子而焦虑的人，大可以放宽心观察市场的变化，至少在今年，你没有在这个敏感的时辰急吼吼地杀出来，做悲催的接盘侠。