企业征地拆迁补偿需关注的新趋势

征地拆迁补偿似乎是一个陈词滥调的成绩了。不少专业的征地拆迁律师都坦言，代理的案件多了，似乎曾经构成了一套固定的办事流程：政府信息地下请求，律师函，行政复议，行政诉讼……当然不是说案件处置进程就是照葫芦画瓢，律师往往需求依据案件详细案情制定不同的维权战略，但大体不会脱离上述框架。毕竟若是构成了绝对固定的流程，恰恰阐明了这一“流程”是卓有成效的。但是，是不是可以说拆迁维权律师一旦积聚了足够的办案经历，就与日俱增了呢?答案能否定的。正如北京吴少博律师事务所主任律师吴少博所说，每个律师，尤其是律所的合伙人，必需时辰关注所在范畴的最新意向，这样才干及时调整律所的行进方向，不至于被社会淘汰。作爲专门的征地拆迁维权媒体人，在这方面的嗅觉要求丝毫不低于像吴少博律师这样的拆迁维权精英，也必需眼观六路，耳听八方，掌握拆迁维权范畴的新静态。这样才干写出有质量的文章，彰显媒体人的引领作用。

那麼，最近在征地拆迁范畴有什麼新意向值得关注呢?笔者结合本人的考虑以及近期的大政方针，论述一项未来能够会影响征地拆迁补偿的新趋向。

笔者要谈的就是房屋的续期这一以后社会热点成绩。房屋是民众的公有财富，没有错。而说民众对房屋享有永世的一切权，这话却既对又不对。从实际上说，房屋爲民众所造或所买，其一切权就归于民众，只需房屋不灭失，就可以对其享有永世占有、运用、收益和奖励的权益。但是从中国的实务上说，这话又不完全正确。在我国，土地是国度和个人的，民众只要运用权没有一切权。而房屋偏偏又必需附着在土地之上，一旦土地运用权到期，民众就不能再对土地停止运用。土地之上的房屋不能持续存续于运用权到期的土地之上，由于“存续”显然也是“对土地持续运用”的一种情形。从这一角度来说，民众对房屋的一切权受制于土地的运用权，是一种不完全的物权。这一成绩之前并没有特别凸显。《城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第12条规则：“土地运用权出让最高年限按下列用处确定：寓居用地70年;工业用地50年;教育、科技、文明、卫生、体育用地50年;商业、旅游、文娱用地40年;仓储用地50年;综合或许其他用地50年。”可以看出，就少数土地运用权期限来说，最短的也有40年。理论中土地到期尚有一段工夫。但是，温州土地运用权到期事情将这一成绩推上了前台。

2016年4月，温州有一批20年产权的房屋到期。如何处置这批房屋成了一个理想难题。显然我们不能够将上述房屋全都销毁。因此必需思索如下成绩：能否可以续期?假如可以，是有偿续期还是无偿续期?假如是有偿续期，费用的规范又该如何确定?假如是无偿续期，是自动续期还是要操持相关手续?这些成绩成爲摆在温州市疆土资源场面前的顺手难题——不只实务中从未发作，法律对此规则也不甚明白。《物权法》第一百四十九条规则：“住宅建立用地运用权时期届满的，自动续期。非住宅建立用地运用权时期届满后的续期.按照法律规则操持。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有商定的，依照商定;没有商定或许商定不明白的，按照法律、行政法规的规则操持。”本条是对土地运用权续期(房屋续期)的明白规则。但是这一“明白”规则依然不够明白。首先是住宅建立用地运用权，虽然该条规则“时期届满，自动续期”，但是并未标明这一“自动续期”究竟是有偿的还是无偿的。而这恰恰是该事项的焦点成绩所在。至于非住宅建立用地运用权的期限届满，该条间接充任了指示标准的角色，规则“按照法律、行政法规操持”。但是除了本条，并不能找到其他标准该事项的法律和行政法规。因而可以说，上述温州土地运用权到期事情，正益处于法律破绽之处，并没有相关标准停止调整。本领件中，温州市疆土资源局最终要求当事人须按房产价钱三分之一缴费从而完成续期。但由于缺乏法标准支撑，并且违犯了大众的朴素价值观而遭到许多专家和民众的诟病。

土地运用权期限与房屋续期成绩与征地拆迁补偿成绩又是如何勾连的呢?我们晓得，征地拆迁补偿是要思索房屋的运用期限的。新房子和旧房子的补偿规范是不一样的。房屋续期成绩一定会影响到房屋折旧成新的计算，从而影响房屋的补偿规范。此外，期限成绩对房屋征收补偿的影响，并不扫除呈现以下状况。例如，土地运用权到期后若房主回绝续期，房子的合法性能否有疑问?若此时恰恰遇到拆迁，房主能否可以主张法定赔偿。这些都与房屋续期成绩毫不相关。对此成绩的掌握必需结合官方态度停止了解。

就在温州疆土资源局对当事人采取有偿续期的措施后，疆土资源部针对这一事情停止了表态。疆土资源部副部长王广华指出，疆土资源部和住建部会商后以为，以后该当采用“两不一正常”的过渡性方法处置，不需提出续期请求，不收取费用，正常操持买卖和注销手续。也就是说，疆土资源局实践上否认了温州市疆土资源局的做法。疆土资源局的表态反映出了增强对产权人维护的倾向。2016年11月27日，《中共地方、国务院关于完善产权维护制度依法维护产权的意见》发布。引人注目的是，意见在多处关于大众关怀的土地与房屋产权成绩，作了阐明和布置。意见明白提出：研讨住宅建立用地等土地运用权到期后续期的法律布置、细化标准征收征用法定权限和顺序、赋予农民更多财富权益等。该意见旨在研讨住宅建立用地等土地运用权到期后续期的法律布置，推进构成全社会对公民财富持久受维护的良好和波动预期。可以说，该意见与上述疆土资源部的表态在肉体上是一脉相承的，皆注重对公民产权的维护和促进波动产权预期的构成。尤其值得留意的是，3月15日上午十二届全国人大五次会议落幕后，国务院总理李克强在会晤中外记者时对这一成绩给出了回应：“有恒产者有恒心。”李克强总理在回应时表示，就这一成绩，国务院曾经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需请求，没有前置条件，也不影响买卖。在谈及相关方法的法律保证成绩时，李克强总理表示，国务院曾经责成相关部门就不动产维护相关法律放松研讨提出议案。总理的回复传达出很强的信号，增强对产权人的维护势在必行，今后关于该事项的法律制度布置，大体上会围绕着这一肉体内核展开。

笔者不担任任地猜测，关于住宅用地，该当会无偿续期;关于其它用地，能够会交纳大批费用。若笔者的猜测成爲制度理想，土地征收、房屋拆迁，其规范该当也会适当修正，将续期对房屋折旧成新的影响、续期费用等归入补偿规范的考量范围。