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中国房价未来走势将如何演变?对于中国县城的发展,房地产影响到底大不大?房价是否会上涨?请听下文分解:
中国的县域经济,是以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地的区域经济。而中国的普通县城,其普遍性的经济主体是广义农业范畴,即种植业、林业、畜牧业、渔业、副业五种产业形式,同时也是中国人口分布的主要方式。
中国有2800多个县级行政区,全部的农村户籍人口和一半的城市户籍人口,都属于这一行政区域管理,总计超10亿人口。改革开放近40年来,虽然中国人口更多的涌入大中城市工作、生活、求学,但依然有超过一半的中国人口,即7亿人,还停留在县域经济中生活。而这7亿人口中,又有超过三分之二,即4.7亿人是生活在县级行政单位以下,即乡镇、村、屯之中,以广义农业产业为主要生产经营方式,获得收入来源。
随着中国城市化进程的加速,以及广义农业生产经营方式的更趋集中化、规模化,同时还要兼具人口综合管理上的集约化趋势,即教育、养老、医疗的集中,以及必要生活条件上的水、电、燃气、交通、环保等综合管理上的集中统一管理,我们认为未来在县域经济范围内的农村人口,会加速进入县城,及以上行政级别的城市之中。
虽然县城内的人口,以及该区域内的农村人口,也会部分流向上一级,或更大一些的大中城市,但县城内的人口规模,整体上来看,还是会逐渐增加,而且其增加速度和比例,要远大于大中城市的人口规模增速和比例。
我们以一个东北普通农业县城为例。目前,全县的户籍人口总数是60多万,但实际上住在城里的人口也就10万多一点,离开县城去外面发展求生的人口,预测有15万左右,剩下居住在各村镇的农业户籍还有35万人。
未来,随着城市化进程的加快,我们预测这类县城里会增加到25万人左右,离开县城去外面发展的会有20万人,剩下15万人还会居住在农村,从事农业生产经营活动。如果全县的年轻可生育人群,都能够积极生二孩儿的话,我们预测未来全县户籍人口会保持50万人的总量。
如此来看,当前这个只容纳10多万人口的县城房价还有上涨的空间。其它的中国普通农业县城也有类似的发展趋势,因此我们判断中国普通县城的房价还有上涨空间,特别是在短期的三五年之内。
但我们也要做出提示,中国的县域经济的发展,也会随着全国性的城市化进程而出现分化。一些偏远地区,特别是自然和地理条件、位置不利于可持续发展的县城,同样也会随着时间的推移而逐渐缩小和取消。因此,不是所有的县城都会呈现人口快速聚集,城市资源短期紧缺的局面。
另外,一些东部沿海地区的已经较为发达的,非农业为主来经济来源的县城,房价已经很高,特别是邻近主要大城市的周边普通县城,其房价也很难有上涨空间。甚至有可能因为所依附的大城市,曾经高企的房价受到短期限购的影响,而同样出现价格回落。虽然这类县城的房价回落空间有限,但也不属于我们所分析的农村人口短期快速聚集的县城。
总结:普通县城房价的上涨趋势还是比较小的,但是对于老百姓的生活稳定来说还是不错的!
责任编辑: wuyanglin
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