过户费怎么计算 二手房买卖有哪些风险

看的见得房屋质量，看得见的成熟配套是二手房相对于新房的优势，二手房是大家置业的好选择之一。那麼置办二手房会不会有什麼风险?二手房如何过户?需求交纳哪些费用呢?一同来看

一、二手房买卖合同有什麼法律风险?

(一)房屋买卖合同遗漏必要主体

普通而言，房屋买卖合同一定触及房屋的一切权人是谁，假设房屋爲多人共有(如夫妻共同共有)，而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可以招致买卖合同无效。

(二)房屋买卖合同主体不合法

理想生活中，部分买受人在订立买卖合同时未细心审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子(如房屋的承租人)经过假证冒名与买受人签署买卖合同，致使买受人最终钱房两空。

(三)房屋存在物权瑕疵

主要是指买卖的房屋权益不具有残缺性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。

1、房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或以其他方式限制房地产权益，此时出卖人无权奖励房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。

2、买卖房屋上已设定抵押。假设出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行爲无效。只需在抵押登记注销或抵押权人赞同的情况下，此房产方可中止买卖。

3、买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租时期，则根据法律规则，承租人享有有限置办权，买受人若要确保万无一失，则需求出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下坚持优先置办权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签署的租赁合同能否登记备案，根据相关规则，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法料理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续实行。也就是说，假设买受人置办该房产是爲了自住，而出卖人与承租人签署的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可以就无法完成。

(四)故意规避税收

理想生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行爲存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。

1、“高买低报”。“高买低报”是指二手房买卖买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于理论成交的价钱签署虚假协议申报纳税。但此种做法可以存在的风险是，买受人有可以根据低报的过户价钱来付款，不情愿再按照原购房价格成交，构成出卖人利益受损;而此种做法也可以招致买受人在向银行存款时，存款数额过低。

2、延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其普通做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签署一份购房合同，规则房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或许部分房款之后，卖方先将房屋交买方运用，等到卖方的房屋持有年限抵达规则的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行爲的风险是：一旦二手房市场在合同签署后房屋过户前出现价钱上的大幅坚定，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可以有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害违约方利益。

3、虚假赠与。

二、二手房过户基本流程是怎样的?

1、领表：《房地产转让恳求审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。

2、买卖：买卖双方验人签字。

3、查档：查房屋产权能否明晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。

4、鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。

5、核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评价房价。

6、地税：交纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。

第二天或第三天交件，七天后交契税：交纳契税，领取契证;交手续费：交纳买卖手续费封卷：领取证回执

此后十个有效义务日后领证：买方拿身份证原件取房证。