二手房定价不要 “见风就是雨”

二手业主放盘，如何定出合理的价格?按照旁边的一手房售价来定价?还是按照旁边刚拍出地块的地价来定价?二手房定价不能“见风就是雨”。

家粉

我有一套房改房，附近几个一手楼盘的售价约4万元/平方米，我家的房子应该如何定价?

肥妹

即使同样是商品房，二手房由于楼龄会比一手楼长，而且其设计通常比不上一手房，因此，即使是只有几年楼龄的次新房，其定价往往只有一手房价的七成。

你准备卖的是一套房改房，最新的房改房也有近20年楼龄，即使楼宇保管得比较好，当时的设计一般也会过时，加上房改房过户所涉及的税费成本较高，所以你的定价还要相应下调。

如果你选择以实收价报价，还要根据自己需要支出的税费对放盘价进行调整。如果你要卖的是唯一一套住房，由于税费较少，放盘价可以相对定高一些;如果是非唯一住房，税费较高，放盘价就要相应地下调。

家粉

我家旁边最近拍出了一块地，楼面地价较高，专家预期未来房屋的售价也较高，我可以根据这个来给自己的房子定价吗?

肥妹

如果你家附近的土地比较受欢迎，那你确实有叫价的筹码。但是，二手楼尚且要根据现有的一手楼价打折后才定价，光看土地市场来定价就更不靠谱。毕竟，刚刚拍出来的土地要进入市场还需要一年甚至更长的时间，未来楼价会有变化的可能，以一两年后的楼价来确定如今的二手房定价，同样不太靠谱。

家粉

因限贷限购政策出台，二手房买卖合同无法实际履行，还需支付中介费吗?

肥妹

如果在二手房买卖过程中发生情势变更，导致合同无法履行，买卖双方、中介方对此均没有过错，无需支付中介服务费，但应支付其已发生的合理费用。在此还要提醒大家，如果限购限贷政策出台了一段时间，仍签订无法实际履行的房屋买卖合同，可认为中介方、买方均未尽到注意、提醒义务，需要承担相应责任。

家粉

我可以根据周边二手房的成交价来定价吗?

肥妹

参照周边近期成交的二手楼来定价比较靠谱，但由于每套房子的情况不同，你可以根据房子自身的情况对房价进行微调。一般来说，电梯房的单价会比高层楼梯房高;南向单位的售价会高于东向和北向，东向和北向的房价又高于西向;房子对应的会在很大程度上影响楼价，即使只差一个门牌号，如果不同，房价的差别会较大。

另外，你可以扮买家多向周边的中介了解行情，多问几家中介，如果并不急于成交，宁可开始定的价格略高，也不要因为价格定得太低而返价。