房价要想下跌 国内过剩资本必须自由流动走出去

前次笔者分析，央行要严格控制着资本外流，控制着基础货币的规模，力求汇率稳定，金融市场追求一个稳字当头，践行着货币政策独立性。

有个经济学理论是蒙代尔三不可能，即资本自由流动/汇率稳定/货币政策独立性三个不可兼得，但央行一直在努力实践它都可以做到。实际上资本的自由流动即跨境自由流动在中国是相对的，自由流动是极其不充分的，否则不会出现离岸与官方的人民币汇率政策。

由于资本不能自由流动，当货币具有贬值预期时，资本应当向外流动，这样就会导致国内资产价格下跌，尤其是例如房价就会下跌。但2016年以来，由于美联储要加息，人民币具有很强的贬值预期，但国内的房子价格却开启了暴涨模式，以致泡沫横生。其原因就是央行很担心资本外流拉低经济导致经济动荡，所以很恐慌，对资本外流实施了严格的管制。

国内有30万亿的基础货币，有150万亿的M2，3万亿的外汇储备，有三十年改革开放的资本积累，由于资本管制，这些财富大多数都是淤积在国内市场而不能找到更好的渠道获得增值或疏散。

笔者认为，房价要下跌或至少部不涨，资本的自由流动是关键。国内过剩的财富应当向外流动，在向外流动中，减少基础货币规模，虽然短期内人民币可能会贬值，会有波动，但长远来看，有助于民生，有助于经济更健康的发展。

如果资本不自由流动，房价的管控就只能是继续限购/限制，而央行放出的过剩资本不是让房价泡沫，必然也会让其他领域产生泡沫。

固然，央行很忧虑基础货币缩小后，对经济会有冲击，但央行应当着眼长远，房地产限购这种政策方式不可持久。使资本逐步自由流动才是长远之道。外储降低不可怕，可怕的是资产价格持续走高。

2017年房地产开发商面临的四大趋势

2017年，对于房地产商来说是不平凡的一年。

2016年房地产火热的行情，各大房产开放商的业绩都很出彩，有些地产商的业绩更是创下了历史的最高值。

那么2017年的限购大背景下，房地产商的命运将会如何呢?

小编认为2017年，房地产开发商将会面临以下四大趋势。

第一，大开发商依然占据市场，中小开发商逐步淡出。

从去年的数据上来看，TOP10的房产商的销售额均过1000亿，其中TOP3的销售额都超过3000亿。

数据光鲜的背后却是市场中竞争的激烈，而这种情况在2017年会更加强烈。

未来，可以预计，在竞争激烈和更加规范的背景下，能守住场的开发商数量不会超过目前的20%。

第二，房地产商抱团并购将会频繁出现。

最近5年，特别是近两年以来，房地产行业告别了过去的高利润时代。

随着人工，土地，建筑成本的上升，房产商利润空间将会进一步的压缩。

面对这种情况，抱团和并购将会是房产商最好的选择。

一方面双方在销售以及管理上可以进行互补，另一方面，双方可以共享许多资源。

无论从降成本还是提高利润率上来说，抱团并购的方式是一些小开发商最理想的选择。

第三，房地产市场趋于稳定。

不得不说，随着今年3月份，限购的密集出台，房地产市场重回稳定的脚步越来越近了，对于房地产商而言，或许像2016年那样漂亮的业务和KPI，在2017年不会出现。

第四，转型升级也是一种选择。

就目前而言，除了wanda之外，还没有哪个大开发商明确表示要从房地产转型。也许当前的环境下转型还没有开始，但是这个转型对于一些中小开发商来说是迟早的事情。

如果未来在房产领域没有更高效的发展，转型做相关领域也是不错的选择，毕竟换碗饭来吃总比饿着强。

总之，2017年，对于房地产开发商而言，是关键的一年，是考验的一年。

各房产企业除了具有超前的眼光之外，更应该做到的的是对市场的应变能力。

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北京房价2017走势分析：房地产大幅降温"旺季"不旺

虽然处于传统的“小阳春”阶段，但在调控政策影响下，北京房地产市场仍然出现大幅降温。这也从侧面反映出，传统的“淡旺季”理论正受到越来越大的挑战。

北京中原地产副总经理刘建勇表示，根据其从案场获取的信息，因价格审批严格，近期北京房企的推盘欲望普遍不强。购房者也因资格限制、成本提高等因素，出现一定的观望情绪。

因此，尽管春季是传统销售旺季，市场仍然不可避免地出现降温。但他认为，这一观望期并不会持续很久，房企将根据自身情况，在未来做出不同调整。

“旺季”不旺

楼市调控政策在3月的一次加码，使北京房地产市场成交量出现大幅下跌。根据伟业我爱我家集团的统计，4月北京二手住宅完成网签16902套，环比下跌35%，同比减少36%。

新房方面，4月份北京仅成交商品住宅2214套，远低于3月份的7594套。

刘建勇表示，这种情况在北京的各大新建商品房项目的案场已有明显体现。“目前开发商的心态很难揣摩，但从实际行动来看，因为价格审批较为严格，大部分企业的推盘欲望不强。”

购房者也受到了不小的影响。刘建勇表示，很多案场的客户来访量明显下降，这是因为资格审核趋严、首付和利率等成本提高所致。中原地产在北京主要从事新房交易代理业务。

在我国北方大部分地区，房地产销售有淡旺季之分。通常来说，每年3-5月的“小阳春”和9-10月的“金九银十”被认为是传统旺季。这是因为，春、秋两季气候适宜，购房者看房热情较高，绿化、园林等案场布置也容易体现出吸引力。

相比之下，冬、夏两季以及传统春节假期，因气候条件不佳和节假日气氛的冲淡，被认为是房地产销售的淡季。

正如当前“小阳春”不见踪影，最近几年来，传统的旺季已经变得不甚明显。有观点认为，楼市调控政策的频繁出台，是造成这种现象的重要原因。根据经验，严厉调控政策出台前后，市场情绪往往波动较大。过去几年来，北京楼市的成交高峰并不总是出现在传统旺季，而往往在四季度到来。

刘建勇认为，过去几年，北京市场的供应量相对较大，购房者在出手时机上有足够的选择余地。如今市场供应相对不足，即使购房者有购买需求，也很难形成“旺季”。

对于当前低迷的新房市场，刘建勇认为，这是因为房企还处于政策适应期。未来一段时间，企业会结合自身的经营指标而调整策略。若全年的销售压力不大，则不会有太大动作;若销售压力大，之后则会加快推盘，从而促进市场供应。

拿地逻辑生变

刘建勇表示，即使抛开调控因素，过去这些年，北京新房市场的“玩法”也已出现明显变化。

比如，在产品策略上，更加注重细分化和产品质量;在营销模式上，由以往的概念营销，变得更加务实;在贷款、销售等环节上，也变得更加规范。

他认为，这种变化对购房者而言是好事。例如，“即使在市场不好的情况下，也有一类产品卖得好，即品质、品牌、价格、园林、物业、配套等各个方面都比较均衡，同时又有某一项格外突出。”刘建勇表示，这也说明购房者对产品的要求越来越高。

最主要的改变还是在土地市场。过去几年，由于竞争日趋激烈，北京土地价格不断被抬升。据伟业我爱我家的统计，2016年北京成交住宅用地的楼面价为23886元/平方米，同比上涨43.3%，历史单价首次突破两万元。

与此同时，土地交易规则日趋严厉。过去几年来，北京土地交易的附加条件不断增多，如配建、限价、自持等。这也影响到房企对土地质量的判断和拿地策略。

刘建勇表示，中原地产会跟踪北京大部分热门地块的信息，并给企业提供策略。但每家企业的策略并不一样。

“哪些土地值得去拿?能算得过账的土地。”刘建勇说，北京市场的土地已经没有绝对的好坏之分，从单个项目运营的角度，每家企业有着各自的“算法”。如资金成本和管理成本不同，会使得企业对土地价格的承受力有所不同。

从产品的角度，擅长商业类产品的企业会侧重商业地块，擅长豪宅开发的企业则对高价地有更大兴趣。从公司战略发展角度，若房企致力于增加土地储备、融资需求、进军北京市场等，对于土地价格的承受力则会更强。

刘建勇还表示，从北京土地供应的区域特点来看，近年来正在呈现出“远多近少”、“外城多内城少”的局面。这会促使企业对于区域发展、人口流动等因素进行更多考量。